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21 de Junho de 2021

O que pode ser feito para diminuir o IGP-M?

Rafael Rocha Filho, Advogado
Publicado por Rafael Rocha Filho
há 6 meses

Em 2020, vivenciamos um aumento inesperado e surpreendente do IGP-M. O acumulado nos últimos 12 meses é de um aumento superior a 24%. O maior já visto nos últimos 17 anos.

Isso trará severos impactos para quem possui contrato de aluguel em vigor ou financiou algum bem com correção monetária atrelada a esse índice, como nos contratos de financiamento de imóveis diretamente com as empresas do ramo imobiliário.

É que o IGP-M é o índice utilizado na maioria dos contratos imobiliários e, a princípio, o seu aumento percentual poderia ser aplicado nesses contratos, gerando uma expressiva elevação nos valores.

Nesse texto, iremos ponderar sobre o lado jurídico e o do bom senso em relação a esse aumento e o que poderá ser feito para reduzir ou substituir esse índice por outro que seja mais razoável.

O que é o IGP-M?

O IGP-M é o Índice Geral de Preços do Mercado. Esse índice tem a função de apurar a inflação.

O cálculo do seu valor é feito pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), levando em consideração os preços de matérias-primas da indústria, agropecuária, bens, serviços, conforme explicação deste artigo.

Vários itens são pesquisados, entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês atual, como alimentos, combustíveis, transporte, entre outros, verificando o aumento ou redução dos preços, a fim de se determinar a inflação.

Esse é o principal índice utilizado parar correção de contratos no âmbito imobiliário, conhecido, inclusive, como “inflação do aluguel”, embora o seu uso não seja restrito aos contratos de aluguel.

O aumento excessivo em 2020

No ano de 2020, o percentual do IGP-M, no acumulado anual, sem contar o mês de dezembro, bateu vários recordes, registrando um aumento de 24,51%. Nos últimos 17 anos, esse foi o maior aumento.

Veja um histórico anual deste índice nos últimos 10 anos:

· 2011: 5,09%
· 2012: 7,81%
· 2013: 5,52%
· 2014: 3,67%
· 2015: 10,54%
· 2016: 7,19%
· 2017: -0,53%
· 2018: 7,55%
· 2019: 7,31%
· 2020*: 24,51%

* No ano de 2020 a última divulgação do índice abrangeu até o mês de novembro. (http://www.idealsoftwares.com.br/indices/igp_m.html)

Esse aumento surreal tem vários fatores, como a pandemia do novo coronavírus, a arrancada do dólar, queda da taxa SELIC, injeção significativa de dinheiro na economia pelos governos, escassez de matéria-prima, etc.

A elevação sofrida se traduz em um aumento dos contratos de aluguel ou de financiamento direto com imobiliárias, construtoras e incorporadoras quase que imediato.

Para se ter ideia, alguém que pagava R$ 5.000,00 de aluguel mensal por um imóvel, com a aplicação desse reajuste, pagará, agora, R$ 6.225,50.

As pessoas que tinham financiamento de imóveis direto com as empresas do ramo imobiliário viram, ao longo do ano, os valores de suas parcelas aumentarem substancialmente.

Nesse caso, além da correção monetária pelo índice, existe a aplicação dos juros compensatórios/remuneratórios, geralmente em 1% ao mês, algo que fez com os valores a serem pagos aumentassem ainda mais.

1% de juros ao mês, 12% ao ano, mais 24,51% de correção monetária, faz uma parcela de R$ 2.500,00 saltar para R$ 3.412,75.

Isso se não existir cobrança abusiva no contrato, como seguro, taxa de administração ou capitalização mensal de juros (Tabela Price), conforme você pode se inteirar nesses textos, que farão os valores serem muito superiores ao mencionado:

Meu imóvel foi financiado junto à construtora e as prestações só aumentam a cada mês;

A Tabela Price vai destruir o seu sonho da casa própria;

7 perigos em um contrato de compra e venda de imóvel;

3 formas abusivas de cobrar juros que encarecem as parcelas do seu imóvel

O que fazer para reduzir o aumento do IGP-M?

O caminho mais rápido, simples e barato, sem dúvidas, é o da negociação extrajudicial.

O uso do bom senso, do acordo, da solução amigável, sem necessidade de propositura de ação judicial para resolver o conflito, é a melhor saída.

Ambas as partes poderão negociar e verificar o que é possível ser feito para que se entre em consenso e o valor do reajuste ocorra de maneira justa.

Contrato de aluguel

Vivenciamos um ano difícil, muitos perderam os empregos, tiveram empresas compulsoriamente fechadas, sofreram rescisão contratual de fornecedores/clientes, inadimplência, tiveram de torrar o estoque para fazer caixa, entre outras medidas.

Isso sem falar do lado da saúde em relação à pandemia, que deixou milhares de mortos e outros tanto com complicações físicas.

Nessa hora, o bom locatário, que sempre buscou pagar em dia, mantém boa conservação e uso do imóvel, tem uma relação de cordialidade e respeito com o locador, provavelmente conseguirá negociar um reajuste razoável, sem a aplicação de todo o aumento do IGP-M ou substituir esse índice por outro.

Diferentemente do locatário que é malvisto pelo locador, aquele que atrasa três meses de aluguel e paga apenas o primeiro vencido, que sempre cria picuinhas, que busca tirar vantagem a qualquer momento. Esse, sem dúvidas, não conseguirá negociar nada.

Contrato de financiamento direto com empresas do ramo imobiliário

Em relação aos compradores de imóveis diretamente com imobiliárias, construtoras ou incorporadoras, o caminho, muito provavelmente, será de difícil negociação.

É que essas empresas não costumam facilitar qualquer tipo de acordo e ainda cometem irregularidades em cobranças, o que levará, quem quer discutir esse aumento do IGP-M, às portas da Justiça.

Revisão do valor do pagamento ou do contrato

Para quem não conseguir negociar de forma amigável, e que queira discutir a elevação extraordinária do índice, não restará outro caminhão a não ser a via judicial.

É importante mencionar que, embora o IGP-M tenha tido esse aumento fora do comum, outros índices, que também servem para medir a inflação, não seguiram a mesma linha.

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), que também tem a função de medir a inflação e que é divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), por exemplo, no acumulado dos últimos 12 meses está em 5,19%.

O índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), também divulgado pelo IBGE, possui um acumulado nos últimos 12 meses de 3,92%.

A própria inflação projetada para o ano de 2020 está em 4,21%, conforme matéria da revista InfoMoney.

A elevação do IGP-M configura um descolamento dos demais índices, gerando um aumento excessivo, desproporcional, que gera desequilíbrio e que poderá ser objeto de revisão judicial.

O art. 317, do Código Civil, diz o seguinte sobre o tema:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

O caso que estamos vivenciando é exatamente a da hipótese do art. 317.

Há motivos imprevisíveis para a desproporção entre o valor da obrigação do locatário/comprador do imóvel (aumento de mais de 24% do IGP-M), cabendo ao juiz assegurar o valor real, corrigindo a distorção gerada.

É perfeitamente possível aplicar, ao caso, outros índices ou percentuais que refletem melhor o aumento da inflação no país, como o próprio INPC ou IPCA, ou pedir para que não seja aplicado todo o aumento do IGP-M.

Não se está afirmando que não deve haver reajuste ou que não se deve pagar nada, pelo contrário, é necessário que o pagamento seja feito e, diante dos acontecimentos, que haja o reajuste correto.

Ocorre que esse reequilíbrio do contrato, se praticado pelo IGP-M, gerará um desequilíbrio, com a inviabilidade de seguimento do próprio negócio realizado.

Melhor, então, para que se busque sempre a continuidade do contrato, de forma correta e justa, a aplicação de outro índice também usado para correção monetária, que guarde melhor relação entre a inflação vivida, ou não aplicação do aumento total do IGP-M.

A aplicação do artigo 317 não impede outros, que visem a resolução (fim) do contrato, como o art. 478 e seguintes, também do Código Civil.

E, no caso de contrato consumerista, a aplicação do art. , inciso V, do Código de Defesa do Consumidor, possibilita a revisão de cláusulas contratuais em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas.

Desse modo, caso haja relutância em se negociar, há possibilidade jurídica, tanto em contratos civis como consumeristas, de se pedir a revisão do uso do IGP-M.

Veja também:

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Gostou dessa notícia? Se você quiser, compartilha comigo nos comentários o que você achou sobre as formas de reduzir o impacto do aumento do IGP-M nos contratos imobiliários, seja de aluguel ou de financiamento de imóvel.

Rafael Rocha Filho é advogado, especialista em Imóveis, Contratos e Dívidas, com atuação em demandas de pessoas e empresas em Empréstimos Bancários, Financiamentos Imobiliários, Processos de Execução, Execução Fiscal, Revisionais de Contratos, Ações de Indenização, Busca e Apreensão de Veículos e Leilões de Imóveis.

Site: www.rochadvogados.com.br

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12 Comentários

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Muito bom artigo, parabéns.
Vale ressaltar que, em muitos casos, os contratos de compra de imóveis usam o INCC cuja variação acumulada dos últimos 12 meses (novembro) já era de 8,28%, que representa o dobro da inflação prevista pelo governo para o ano.
2020 foi um ano difícil e o ano vindouro pode ser de muita confusão, dependendo dos negociadores. continuar lendo

Seu artigo me foi muito esclarecedor! No meu caso comprei direto do proprietário mas o ajuste é pelo igpm mais 6 por cento. Vou tentar negociar, pq meu medo é os próximos anos. São mais sete anos pra pagar. continuar lendo

Obrigado, Hellen! continuar lendo

Perfeito Dr.! Me ajudou muito!!! continuar lendo

Excelente artigo doutor, como administradora de imóveis verifico que infelizmente não há flexibilidade em relação a negociações extrajudiciais por parte do Locador, mas índice de correção é muito acima dos anos anteriores, justamente em um ano tão complicado. continuar lendo

Obrigado, Rose!

Agradeço também por compartilhar a sua experiência como administradora de imóveis em relação à dureza dos locadores negociarem.

Infelizmente, esses locadores inflexíveis, acabarão sofrendo ação judicial determinando a redução do reajuste, tendo de arcarem, ainda, com custas e honorários de advogado.

Vai sair mais caro manter o coração de pedra kkkkkk.

O índice subiu demais nesse ano difícil. 25% de aumento ao longo de um ano em que boa parte das empresas/comércios tiveram de ficar fechados por muito tempo é o tiro de misericórdia em que estava começando a se reabilitar financeiramente. continuar lendo