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21 de Junho de 2021

Ausência ou atraso na expedição do “habite-se” pode gerar rescisão de contrato e indenização

Rafael Rocha Filho, Advogado
Publicado por Rafael Rocha Filho
há 4 meses

O atraso na entrega de um imóvel é uma das maiores queixas dos consumidores em relação às empresas do ramo imobiliário.

Elas dizem que esses atrasos ocorrem, geralmente, porque os preços dos materiais se elevaram, que falta mão-de-obra qualificada, a ocorrência de chuvas além do esperado, entre outras alegações.

Esses argumentos, diga-se de passagem, não servem para justificar o retardamento da entrega das obras, por se tratar de situações dentro do esperado.

Em algumas situações, entretanto, o atraso pode não ser propriamente do imóvel, da obra, da parte física do bem, mas da parte jurídica, dos documentos, principalmente o “habite-se”.

Há situações vividas por compradores de imóveis em que o bem é entregue, contudo, sem o “habite-se”, impossibilitando a obtenção de financiamento e a constatação de que o imóvel foi feito de acordo com a legislação daquele município.

O que é o habite-se?

O auto de conclusão de obra, conhecido como “habite-se”, é uma certidão, emitida pela Prefeitura, dizendo que o imóvel pode ser habitado e que foi construído ou reformado de acordo com as normas legais do município, certificando que o imóvel é seguro para ocupação.

Apenas com esse documento é que será possível realizar a instalação do condomínio e individualizar a matrícula do imóvel, registrando o bem no nome do comprador.

Em algumas situações, contudo, a emissão desse documento pode atrasar e, por incrível que pareça, até não ser entregue ao novo proprietário do bem, algo que representa um erro gravíssimo da empresa vendedora.

O que pode ser feito quando o imóvel não tem o “habite-se” ou está atrasado?


Em uma situação como essa, havendo atraso para a entrega do “habite-se”, estando a pessoa morando no imóvel ou não; ou, ainda, quando não há sequer expectativa de quando ele será entregue, em uma ocasião de total ausência deste documento, surgem algumas alternativas ao comprador.

Medida liminar para obrigar a empresa a regularizar o imóvel


O comprador poderá, caso queira continuar com o imóvel, pedir uma liminar para que a empresa seja obrigada a entregar esse documento imediatamente, sob pena de ter de pagar multa diária para caso de descumprimento, a ser fixada pelo juiz.

Suspensão dos pagamentos das parcelas

Também será possível pedir, caso ainda esteja pagando alguma parcela do preço do bem, que esse pagamento seja suspenso, enquanto a empresa não cumprir a obrigação dela, utilizando-se da exceção de contrato não cumprido, nos termos do art. 476, do Código Civil, como nessa decisão da Justiça Catarinense:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. TUTELA DE URGÊNCIA PARA IMPELIR A CONSTRUTORA RÉ A PROMOVER A REGULARIZAÇÃO DA OBRA, ARCAR COM O PAGAMENTO DE ALUGUEL MENSAL E SUSPENDER A COBRANÇA DAS COTAS CONDOMINIAIS.
RECURSO DA REQUERIDA. ALEGADA IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO DA ORDEM JUDICIAL. IMÓVEL DEVIDAMENTE ENTREGUE AOS RECORRIDOS, EM CONDIÇÕES DE IMEDIATA HABITAÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO. AUSÊNCIA DE EXPEDIÇÃO DE HABITE-SE. EMPREENDIMENTO QUE SE ENCONTRA DESPROVIDO DA INFRAESTRUTURA NECESSÁRIA A GARANTIR A IMEDIATA E SEGURA MORADIA. OBRIGAÇÃO VIÁVEL. MORA DA CONSTRUTORA CONSTATADA. TUTELA MANTIDA. APLICÁVEL A EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PRESTAÇÕES VINCENDAS ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. "Presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, é de se manter a tutela de urgência para determinar que a agravante obtenha o habite-se do imóvel por si vendido, bem como regularize o respectivo registro imobiliário." (AI n. 4003629-07.2019.8.24.0000, de Itajaí, Rel. Des. Luiz Cézar Medeiros, j. 19-3-2019.

É que temos duas obrigações, a do comprador, de pagar as parcelas do preço do imóvel; e a da empresa, de entregar o imóvel adquirido.

Caso a empresa não cumpra com as suas obrigações (entregar o imóvel, incluída a expedição do “habite-se”), não há sentido de o comprador cumprir com a sua (pagamento das parcelas).

Assim, a suspensão dos pagamentos até a efetiva regularização do imóvel é uma medida justa.

Indenização na forma de aluguel mensal

Outra possibilidade é o pedido de indenização na forma de aluguel mensal, tendo como referência imóveis semelhantes ao comprado, como forma de compensação ao comprador pela demora da entrega do imóvel (compreendendo o “habite-se”).

Geralmente, essa indenização é fixada em 0,5% do valor do imóvel, por mês, desde quando ele deveria ter sido entregue até a data de sua efetiva entrega.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou, em 2019, através do julgamento do REsp 1.729.593, algumas teses acerca dos problemas enfrentados por compradores de imóveis, sendo uma tratando da indenização por atraso na entrega do imóvel, veja:

No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade imobiliária.

É dito, na tese acima, que a indenização se refere ao descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, algo que deve ser compreendido, inclusive, para quando houver atraso ou ausência do “habite-se”, eis que se trata de documento fundamental para que o comprador possa utilizar o bem.

Sem esse documento, a estrutura física do imóvel não poderia ser habitada.

Indenização por danos morais

A situação da ausência da entrega do imóvel, com toda a sua parte documental de forma correta, pode acarretar em severos prejuízos para o comprador, inclusive de ordem moral.

Há, por parte de o comprador, principalmente nas incorporações imobiliárias, o depósito de legítima confiança na empresa vendedora, acreditando-se que ela irá lhe entregar o imóvel no prazo correto, com toda a parte jurídica/documental adequada.

Havendo a frustração dessa confiança, pela ausência ou atraso do “habite-se”, essa situação poderá ensejar a reparação do consumidor, também por danos morais, como em um caso decidido pelo Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO):

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. DECLARATÓRIA C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO CONSUMERISTA. CASO FORTUITO INTERNO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. MULTA MORATÓRIA - AUSÊNCIA DE ESTIPULAÇÃO. DANOS MORAIS - RAZOABILIDADE DA FIXAÇÃO. CONSECTÁRIOS DA SENTENÇA - JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. CORREÇÃO EX OFFICIO.
(...)
2 - A demora na entrega do habite-se, como defendido pela apelante, não é fato suficiente a justificar o atraso na entrega do empreendimento. Trata-se de caso fortuito interno e, ainda que imputável a terceiro, deveria a construtora ter se resguardado de posteriores reclamações para a entrega do imóvel.
(...)
5 - Apesar da tese encampada no Superior Tribunal de Justiça, de que o simples inadimplemento contratual não é suficiente para sua configuração do dano moral, o fato de ser entregue o imóvel após a previsão contratual foge do mero dissabor cotidiano, razão pela qual deve ser compensada a frustração dos adquirentes.
(...)
(TJGO, APELACAO CIVEL 381429-37.2012.8.09.0011, Rel. DES. BEATRIZ FIGUEIREDO FRANCO, 3A CÂMARA CIVEL, julgado em 10/12/2013, DJe 1468 de 21/01/2014)

Caso o comprador não queira seguir com o contrato, também poderá pedir outras medidas.

Rescisão do contrato e aplicação de multa contra a vendedora

Como a entrega do imóvel, com todos os documentos necessários, é uma obrigação da empresa vendedora, caso ela não o faça, poderá responder pela rescisão do contrato, por falta imputada a ela.

O fato de o imóvel ter sido entregue, pronto e acabado, mas sem a expedição do “habite-se” é considerada, pela Justiça, como se o imóvel não tivesse sido entregue.

Esse documento, como dito anteriormente, é o elemento que atesta que o imóvel está pronto para ser habitado, de acordo com as normas legais municipais e os requisitos mínimos de segurança de moradia. Sem ele, não há como dizer que o imóvel pode ser utilizado.

Em outra oportunidade, o TJGO, determinou a rescisão contratual e a aplicação da multa penal compensatória em desfavor de uma empresa, pelo fato do atraso na expedição do “habite-se”, veja:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS, INDENIZAÇÃO E REVISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - CDC. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESCISÃO DO CONTRATO. SÚMULA Nº 543 DO STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. CLÁUSULA PENAL APLICÁVEL SOBRE O VALOR DO BEM E EM FAVOR DO COMPRADOR. TERMOS INICIAIS DOS JUROS E DA CORREÇÃO MONETÁRIA MANTIDOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM ACOBERTADA PELA PRESCRIÇÃO. COMPATIBILIDADE DE PEDIDO DE DANOS E RESCISÃO CONTRATUAL E IMPORTÂNCIAS PAGAS. PEDIDO CONTRAPOSTO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. INAPLICABILIDADE DA MÁ-FÉ. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NESTE GRAU RECURSAL.
(...)
4. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor - CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, nos termos da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça - STJ. 5. Firmada entre as partes a multa penal compensatória e constada a inexecução por parte da vendedora, que extrapolou prazo de entrega da obra, deve esta arcar com a pena pactuada.
(...)
8. Apenas as situações que não podem ser evitadas, ou impedidas são admitidas como casos fortuitos, ou de força maior, certo que eventual demora, na expedição do "habite-se" constitui situação previsível às empresas que se ocupam da construção civil. No presente feito, a Ré/Apelante não comprovou suas alegações, nos termos do art. do NCPC e em decorrência da inversão do ônus da prova, pela aplicação do CDC.
(...)
APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E IMPROVIDA.
(TJGO, Apelação (CPC) 0167876-39.2016.8.09.0051, Rel. MAURICIO PORFIRIO ROSA, 5ª Câmara Cível, julgado em 24/06/2019, DJe de 24/06/2019).

Sendo essa a opção do comprador/consumidor, a empresa será obrigada a lhe restituir todos os valores que foram pagos, de uma só vez, com juros e correção monetária, além da possibilidade de aplicação de multa prevista em contrato.

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Gostou dessa notícia? Se você quiser, compartilha comigo nos comentários o que você achou desse texto sobre as alternativas quando não há o "habite-se" ou a empresa atrasa para entregá-lo.

Rafael Rocha Filho é advogado, especialista em Imóveis, Contratos e Dívidas, com atuação em demandas de pessoas e empresas em Empréstimos Bancários, Financiamentos Imobiliários, Processos de Execução, Execução Fiscal, Revisionais de Contratos, Ações de Indenização, Busca e Apreensão de Veículos e Leilões de Imóveis.

Site: www.rochadvogados.com.br

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6 Comentários

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Muito bom Dr.! continuar lendo

Tenho tido alguns dissabores em relação a emissão do Habite-se por parte dos setores das Prefeituras. Os processos são encaminhados no prazo, entretanto, não anda. Fica "parado" em uma ou outra Divisão. Aí as certidões vencem e tem-se que anexar novas ... Como imputar a "culpa" pela demora da expedição do Habite-se ao órgão municipal? continuar lendo

Edyane, o artigo se refere a outra questão.

O atraso ou ausência que me referi é em relação à empresa vendedora do imóvel.

No seu caso, seria necessário analisar esse processo de obtenção do "habite-se" para verificar se há alguma falha da Prefeitura. continuar lendo

E a lei do distrato?! continuar lendo