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14 de Maio de 2021

Alongamento artificial do prazo de contrato imobiliário é ilegal

Rafael Rocha Filho, Advogado
Publicado por Rafael Rocha Filho
mês passado

Na hora de comprar um imóvel, todos os detalhes fazem a diferença e, para garantir que você não terá prejuízo e dor de cabeça, fique atento a essa questão que pode virar um problema: o prazo do seu contrato ou compromisso de compra e venda.

Não existe lei dizendo quanto tempo um contrato pode ou não ter. As partes são livres para estabelecer o prazo, qual será o valor do imóvel, número de parcelas, forma de pagamento, entre outras disposições.

Acontece, entretanto, que a periodicidade da correção monetária em contrato de comercialização de imóveis depende de um prazo específico.

A lei de nº Lei 10.931/2004, em seu art. 46, diz que se o contrato for superior a trinta e seis meses, a correção poderá ser mensalmente. Caso contrário, a aplicação da correção monetária somente poderá ocorrer uma vez ao ano, veja:

Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

Sobre esse tema eu tratei nesse outro artigo: No contrato de compra e venda de imóvel pode haver correção monetária mensal?

Até aí tudo bem.

Ocorre, todavia, que as empresas do ramo imobiliário, sejam incorporadoras, imobiliárias ou construtoras, sabendo dessa disposição da lei, utilizam de subterfúgios ilegais, abusivos e de má-fé para driblar a previsão legal.

O que essas empresas fazem de errado?

Elas criam uma parcela, ao final do contrato, em valor insignificante, apenas para fazer com que o negócio realizado tenha mais de trinta e seis meses, a fim de possibilitar a aplicação da correção monetária de forma mensal.

Veja, nesse exemplo abaixo, como isso ocorreu:

O valor do imóvel adquirido, de R$ 348.419,22, com a correção e atualização monetária, com data para pagamento em 15/10/2020, tinha uma parcela de R$ 100,00, com vencimento para 18/09/2023, ou seja, exatos 36 meses de diferença.

Veja que todo o valor do imóvel estava previsto para essa parcela única, principal, de quase 350 mil reais, que seria quitada mediante financiamento bancário.

A parcela de R$ 100,00, que não representa sequer 1% do valor do preço, foi incluída para setembro de 2023, exatos trinta e seis meses, com a finalidade única de possibilitar a aplicação da correção monetária de forma mensal.

Isso é o alongamento artificial do prazo do contrato.

Por que fazem isso?

Como eu disse anteriormente, isso é feito para que seja possível aplicar a correção monetária todo mês, dando uma aparência de legalidade na manobra, porque estaria sendo respeitado o intervalo temporal incluído pela lei para que houvesse a periodicidade mensal da correção.

E o efeito financeiro disso é um aumento significativo no preço a ser pago, especialmente quando o valor principal do saldo for financiado e pago após alguns meses, quando o financiamento bancário for concluído.

No caso acima, o comprador do imóvel o adquiriu em 19/08/2020. O valor de R$ 348.561,04, que seria pago em 15/10/2020, saltou para R$ 373.419,86, um acréscimo de mais de R$ 25.000,00.

Houve a aplicação da correção monetária, via IGP-M, de forma mensal, desde a assinatura do contrato até a liberação do financiamento bancário, entre outras cobranças abusivas identificadas, nesse contrato.

Sobre o aumento expressivo do IGP-M no ano de 2020, veja esse outro texto: O que pode ser feito para diminuir o IGP-M?

E a justificativa para haver a incidência mensal do IGP-M, foi, justamente, a alegação de que o contrato tinha prazo superior a trinta e seis meses, por causa da última parcela.

O que a Justiça tem decido sobre casos assim?

Numa situação como essa, onde a última parcela, que não tem nenhuma justificativa, além de ser um valor insignificante, tem a função unicamente de alongar de forma artificial e indevida o contrato, é considerada como irregular, abusiva e de má-fé.

Caberá ao prejudicado, receber os valores que pagou de forma indevida (diferença da correção monetária mensal para anual), em dobro, ficará isento do pagamento desta última parcela e poderá ser indenizado por danos morais.

Essas são algumas decisões sobre casos assim:

APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CORREÇÃO MONETÁRIA COM PERIODICIDADE MENSAL. Descabimento. É vedado o reajuste mensal das parcelas do preço do imóvel em contratos com prazo inferior a 36 meses. Ademais, são nulas de pleno direito quaisquer previsões destinadas a burlar o requisito necessário à validade da correção monetária com periodicidade mensal. Inteligência dos arts. 46 e 47 da Lei 10.931/2004. Caso concreto em que restou evidenciado o ardil na ampliação proposital do prazo contratual para permitir o reajustamento mensal das parcelas do preço ajustado. Última parcela com valor ínfimo e data de vencimento sete meses após o vencimento da penúltima parcela. Má-fé caracterizada. Restituição em dobro dos valores pagos a maior devida, considerando-se a incidência de correção monetária anual. Precedentes desta E. Corte. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Fixação de honorários recursais, segundo disposições do art. 85, § 11, CPC/2015. RECURSO NÃO PROVIDO.
(Apelação nº 1003109-31.2019.8.26.0554, 2ª Câmara de Dir. Privado, Rel. Des.ª ROSANGELA TELLES, j. 10.3.2020).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CORREÇÃO MONETÁRIA Discussão relativa à periodicidade da correção monetária incidente nas prestações ajustadas no compromisso de compra e venda - Contrato celebrado em 30/11/2014, com previsão de 25 prestações reajustáveis mensalmente, além da parcela de financiamento junto à CEF e de uma única parcela no valor de R$ 200,00, esta com vencimento em 30/11/2017 - Pretensão da autora de nulidade do reajuste mensal das prestações, ao argumento de afronta ao art. 46 da Lei nº 10.931/04, que permite a incidência de correção monetária mensal apenas nos contratos com prazo mínimo de 36 meses - Acolhimento da pretensão inicial - Rés que estipularam no contrato o pagamento de uma parcela em valor ínfimo, sem qualquer embasamento, com vencimento no 36º mês da data da assinatura do contrato, evidenciando o intuito de enquadrarem-se na hipótese do art. 46 da Lei nº 10.931/04 e, com isso, permitir a incidência de correção monetária mensal - Conduta maliciosa das rés que está longe de configurar engano justificável, o que enseja a restituição em dobro do valor pago em excesso pela autora - Sentença mantida - Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO.
(Apelação nº 1000174-50.2017.8.26.0663, 9ª Câmara de Dir. Privado, Rel. Des.ª ANGELA LOPES, j. 28.8.2018).

Não há dúvidas que essa prática é ilícita.

Cabe a quem for prejudicado procurar os seus direitos, através de um advogado especialista no tema, para ajudá-lo a traçar as melhores alternativas jurídicas.

Veja também:

Se puder, me segue aqui no Jus pra acompanhar meus próximos artigos e recomende a leitura clicando no 👍🏻 lá em cima.

Gostou dessa notícia? Se você quiser, compartilha comigo nos comentários o que você achou sobre essa dica a respeito do prazo do contrato imobiliário.

Rafael Rocha Filho é advogado, especialista em Imóveis, Contratos e Dívidas, com atuação em demandas de pessoas e empresas em Empréstimos Bancários, Financiamentos Imobiliários, Processos de Execução, Execução Fiscal, Revisionais de Contratos, Ações de Indenização, Busca e Apreensão de Veículos e Leilões de Imóveis.

Site: www.rochadvogados.com.br

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7 Comentários

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Dr. Rafael Rocha Filho. Achei bastante esclarecedor seus argumentos e fundamentos sobre a ilegalidade do alongamento artificial do prazo nos contratos imobiliários praticados pelas incorporadoras, construtoras e loteadores na venda de imóveis.

Dr. Rafael qual o entendimento que o Sr, tem para a situação em que a loteadora vende um imóvel a prazo e acrescenta uma cláusula ajustando que as prestações a cada doze meses (ou anual) serão reajustadas pelo IGP-M, anual, MAIS (3%) três por cento para a hipótese de o IGP vir a ser negativo por ocasião do reajuste. Mas ao final de cada doze meses a administradora corrige a prestação pelo IGM e mais os 3% na correção da prestação.
O Sr. entende que a incidencia dessa forma de correção é legal? Ou ilegal, causando um aumento desproporcional e ilegal na prestação e no próprio valor do bem.

Desde já agradeço se puder me orientar sobre esse tema.. continuar lendo

Obrigado, Francisco!

O fato de haver a correção monetária pelo IGP-M + os juros, sejam de 0,5%, 0,7% ou 1% ao mês, é regular.

Se eu entendi corretamente, nesse caso narrado está havendo a cobrança do acréscimo de 3% mesmo sem sem a situação do IGP-M ser negativo?

Se for isso, não estaria correto porque não foi o pactuado .

Agora, é fundamental analisar esse contrato, principalmente na parte que trata dos encargos/reajustes. continuar lendo

Dr. Rafael , como vai?

Tenho uma demanda.semelhante,.porém o prazo do meu contrato são 10 anos. Quero quitar. Para quitar, consideraram na amortização da dívida, o acumulado do IGP-M, o que não prevê o contrato. O contrato prevê o IGPM na parcela, além dos juros já pré estabelecido. O que posso fazer? continuar lendo

Anny, se o prazo do seu contrato é de 10 anos, não é semelhante com o texto.

Seria necessário analisar esse contrato pra dizer se está certo ou não. continuar lendo

Dr. tenho um contrato de 72x onde pago a entrada a construtora.
Iniciei o pagamento em 2019 e terminarei em 2025, atualmente, já efetuei o pagamento de algumas parcelas, eles cobram mensalmente o índice INCC, acumulativo. Se caso eu pedir a redução na quantidade de parcelas para 36 meses ou menos até, é correto que eles ainda continuem cobrando a correção em cima das parcelas ou por ter reduzido a quantidade de parcelas eles não poderão mais cobrar mensalmente e será apenas anualmente?
E possível pedir essa alteração com relação as parcelas de entrada? continuar lendo

Bom dia, Laís!

É necessário analisar o seu contrato e a planilha de pagamentos realizados, favor entrar em contato via wpp (62) 98266-5490 ou e-mail: rafaelfilho@rochadvogados.com.br continuar lendo