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14 de Maio de 2021

Relação de consumo em contrato de locação comercial intermediado por imobiliária

Rafael Rocha Filho, Advogado
Publicado por Rafael Rocha Filho
há 10 dias

No último artigo que escrevi, falei um pouco sobre a existência de relação de consumo em contrato de locação residencial intermediado por imobiliárias/administradoras.

Lá, tratei sobre o que é o contrato de administração, quem é cada parte nessa relação, além de dizer se há ou não uma relação de consumo e entre quais partes é aplicável o Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Para você entender sobre todos esses pontos que foram explicados, sugiro passar no artigo e lê-lo, inclusive, para entender o que será informado neste, já que se tratam de temas muito próximos, intercalados, que precisam de uma leitura em conjunto para melhor compreensão.

Pois bem.

Hoje vamos analisar um outro tipo de contrato, onde também pode haver a intermediação por imobiliárias ou outros tipos de empresas que, ao fim, exercem a mesma atividade: a de administradoras de imóveis.

E esse contrato é o de locação comercial.

O que é a locação comercial?

A locação comercial é um contrato de aluguel, regido pela Lei de nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), em que o proprietário (locador), cede, mediante o pagamento, por um certo período, o uso e gozo de sua propriedade, que não tem finalidade residencial, para outra pessoa, o locatário (inquilino).

A lei não traz o termo “comercial”, contudo, ele abrange o contrato com finalidade não residencial, que é aquele que tem como objeto um imóvel destinado à habitação, cujo locatário seja pessoa jurídica, empresário ou não ou locações entre sociedades simples ou mesmo entre pessoas físicas, no caso de locação de imóveis que não se destinem à residência.

Esse termo também abrange a locação empresarial, que é aquela que possui fundo de comércio protegido por ter fonte no contrato celebrado entre o locador e um empresário[1].

Desse modo, locações realizadas tendo como esses objetos ou pessoas, serão consideradas como locações comerciais.

Ausência de relação de consumo em locação comercial

Para que haja a existência da relação de consumo, é necessário que exista a figura do fornecedor, do consumidor e de um produto/serviço, como prevê a Lei de nº 8.078/1990.

Na relação locatícia intermediada por uma imobiliária/administradora, desde que se trate de um contrato de locação residencial, conforme esclarecido no texto anterior, a presença da imobiliária/administradora faz com que haja a existência de todos os requisitos da relação de consumo, consoante os entendimentos do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e julgado do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO) lá reproduzidos.

Ocorre, entretanto, que quando o contrato for de locação comercial, o entendimento é diferente, mesmo que haja a existência de uma imobiliária intermediando o contrato.

Nessa situação, o locatário não é visto como destinatário final dos serviços propostos pela administradora, pois ele utiliza o imóvel para o desenvolvimento de atividade negocial, o que descaracteriza a sua condição de consumidor, componente essencial para que haja a relação de consumo e, por consequência, a aplicação do CDC.

Cláudia Lima Marques leciona, ainda, que “tratando-se de locação comercial a aplicação do CDC fica afastada”, (Contratos no Código de Defesa do Consumidor, 5. Ed. São Paulo: RT, 2006 Páginas 430 e 431).

Analisando um caso em que havia um contrato de locação comercial intermediado por uma imobiliária, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás decidiu pela impossibilidade de se aplicar o CDC, veja:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REVISÃO DE CLÁUSULA E REPARAÇÃO POR DANOS IMATERIAIS. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM. CONTRATO LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AFASTADA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. PREENCHIMENTOS DOS REQUISITOS DO ARTIGO , § 2º, DA LEI 9.307/96. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO.
1. Nos contratos de locação que versem sobre locação de imóvel comercial, ainda que firmados por intermédio da imobiliária, na qualidade de mandatária e administradora do bem, devem ser regulamentados pela legislação própria que rege a matéria, isto é, a Lei nº 8.245/91, não se aplicando, portanto, as normas do Código de Defesa do Consumidor. Precedentes do STJ.
(...)
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO CASSADA.

Dessa maneira, não será possível aplicar os benefícios da Lei consumerista que, por certo, são melhores ao locatário que a Lei do Inquilinato e Código Civil, especialmente quanto ao uso convenção de arbitragem, que será tema do próximo texto.


[1] Direito imobiliário – Teoria e prática/Luiz Antonio Scavone Junior. – 9.ª ed. – rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro : Forense, 2015, pág. 1945.

Se puder, me segue aqui no Jus pra acompanhar meus próximos artigos e recomende a leitura clicando no 👍🏻 lá em cima.

Gostou dessa notícia? Se você quiser, compartilha comigo nos comentários o que você achou sobre a impossibilidade de aplicação do CDC em contrato de locação comercial intermediado por imobiliária/administradora.

Rafael Rocha Filho é advogado, especialista em Imóveis, Contratos e Dívidas, com atuação em demandas de pessoas e empresas em Empréstimos Bancários, Financiamentos Imobiliários, Processos de Execução, Execução Fiscal, Revisionais de Contratos, Ações de Indenização, Busca e Apreensão de Veículos e Leilões de Imóveis.

Site: www.rochadvogados.com.br

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13 Comentários

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Parabéns pelo artigo, Rafael. Desculpe, mas ousamos discordar da sua conclusão. A pessoa jurídica também pode ser investida da condição de consumidor. Por que não? Ora, se a pessoa jurídica estabelece relação locatícia por intermediação de uma imobiliária e, portanto, de um prestador de serviços, para utilizar o imóvel como sede de fundo de comercio, pouco importa. Por qual motivo não se poderia admitir a pessoa jurídica investida da dupla função de consumidor e fornecedor? Por que excluir tal relação da proteção do CDC? Não há fundamento lógico nisso. Desculpe, mas não cremos que pelo fato de o TJGO ter decidido de maneira diferente, a realidade possa ser negada. Não podemos esquecer o fato de que, quem decidiu foi o julgador, pessoa física, Não é manifestação divina. Precisa, necessariamente, conformar-se à logica da realidade. A decisão, nesse caso, não tem caráter bíblico. O mal, nesse caso, é a difusão que fazemos de tal decisão, como se fosse a ultima palavra na face da terra. E todos sabemos que em direito as coisas não funcionam assim. Desculpe, mas temos entendimento contrário, no sentido de que uma relação de locação comercial está perfeitamente amparada pelo CDC se tivermos uma imobiliária no outro polo, caracterizando o prestador de serviços. Diferente seria se a locação fosse feita pelo proprietário do imóvel, pessoa física. Forte abraço. continuar lendo

Uma boa lição jurídica, gostei! continuar lendo

Parabéns pelo o artigo ,excelente sanei muitas duvidas . continuar lendo

Obrigado, Airton! continuar lendo

Excelente artigo! Esclarecedor e objetivo! continuar lendo

Obrigado, Carlos! continuar lendo