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16 de Agosto de 2022

Pode haver cobrança de taxa de fruição em lote ou terreno sem construção?

Rafael Rocha Filho, Advogado
Publicado por Rafael Rocha Filho
ano passado

A taxa de fruição é uma despesa que pesa bastante na hora que você decide por não continuar mais com aquele contrato de aquisição de um imóvel.

E essa penalidade quase nunca é observada pelos compradores, quando vão assinar o contrato, apenas se percebe a sua dimensão quando pedem os cálculos para fazerem a rescisão.

E aí vem uma surpresa, a taxa de fruição consumiu todo o valor que haveria para restituir ou até pior: gerou um saldo devedor, mesmo com a desistência da compra.

Essa taxa, geralmente, é calculada utilizando um percentual (1%, por exemplo) sobre os valores pagos, sobre o valor da compra ou sobre o valor do contrato atualizado, gerando um valor expressivo, a depender do tempo que se passou até a rescisão do contrato.

Em muitos casos, sequer houve o uso do bem, principalmente quando se trata de um lote ou terreno em que nada foi construído ou nenhum outro uso aconteceu, apenas ocorreu a compra e houve o pagamento de algumas parcelas.

A cobrança dessa taxa, quando não houve construção ou outro uso do lote ou terreno é correta?

Não. A cobrança da taxa de fruição ou taxa de ocupação, somente pode ser cobrada quando há um proveito econômico advindo do imóvel e recebido por quem estava na sua posse.

Essa taxa tem como fato gerador a posse, o uso e o gozo do bem, pelos promissários compradores.

Ocorre que, em um lote/terreno em que não houve a realização de nenhuma edificação ou um uso específico do imóvel, se tratando de um bem vazio, não há proveito econômico proporcionado por este imóvel, motivo pelo qual não é possível, juridicamente, a cobrança da referida taxa.

A Justiça, analisando casos assim, tem decidido da seguinte maneira:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO. RESPONSÁVEL SOLIDÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE SEM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. JUROS DE MORA INCIDENTES A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA, NESTA PARTE.
(...)
2. Não é admitida a cobrança de taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, uma vez que não há proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido pelos possuidores, capaz de gerar este direito. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.
(TJGO, Apelação (CPC) 5285443-98.2019.8.09.0051, Rel. Des (a). FRANCISCO VILDON JOSE VALENTE, 5ª Câmara Cível, julgado em 05/11/2020, DJe de 05/11/2020).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DANO MORAL. APLICAÇÃO DO CDC. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE JUSTIFIQUE TAL TAXA.
(...)
IV - Tratando-se de lote vago sem qualquer edificação, não há falar em proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido, capaz de ensejar a recomposição a título de sua fruição.
(...)
APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDA.
(TJGO, Apelação Cível 5524135-85.2019.8.09.0051, Rel. Des (a). REINALDO ALVES FERREIRA, 1ª Câmara Cível, julgado em 02/02/2021, DJe de 02/02/2021).
APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO DO LOTE. INCOMPORTABILIDADE.
1. Para ter direito a indenização pela fruição do lote, impõe-se a comprovação do proveito econômico obtido pelo apelado ou o prejuízo financeiro sofrido pela vendedora, o que não ocorreu no caso concreto. Na realidade dos autos, o imóvel objeto da promessa de compra e venda refere-se a um lote sem qualquer benfeitoria, não estando comprovado nos autos que de fato nele tenha sido realizada alguma construção.
(TJGO, APELACAO 0008227-80.2013.8.09.0168, Rel. Des (a). FAUSTO MOREIRA DINIZ, 6ª Câmara Cível, julgado em 22/06/2020, DJe de 22/06/2020).

Desse modo, caso haja a cobrança da referida taxa e você tenha adquirido um lote ou terreno, sem ter edificado nenhuma construção, essa cobrança será ilegal e passível de reversão, judicialmente.

É importante, entretanto, deixar um alerta: Não assine nenhum acordo de rescisão de contrato antes desse documento ser analisado por um advogado de sua confiança.

Embora seja equivocada a cobrança dessa taxa, na situação explicada, caso você assine um documento relativo à rescisão, concordando com o pagamento dessa penalidade, pode não ser possível reverter isso posteriormente.

É que o pagamento da taxa de fruição é uma questão apenas de cunho patrimonial, se trata de um direito disponível, podendo a pessoa abrir mão dele, o que pode impossibilitar a declaração de nulidade de um eventual termo de rescisão.

Dessa forma, repita-se, antes de assinar qualquer documento referente à rescisão do contrato, procure um advogado especialista para te informar corretamente quais são os seus direitos.

Sobre o que é essa taxa e outros pontos importantes, que você deveria saber, eu escrevi esse outro texto, que vale a leitura: 6 características sobre a taxa de fruição de imóvel e Taxa de fruição ou ocupação só pode ser cobrada quando há inadimplência do comprador

Se puder, me segue aqui no Jus pra acompanhar meus próximos artigos e recomende a leitura clicando no 👍🏻 lá em cima.

Gostou dessa notícia? Se você quiser, compartilha comigo nos comentários o que você achou sobre essa informação acerca da taxa de fruição ou ocupação em terrenos ou lotes sem construção.

Rafael Rocha Filho é advogado, especialista em Imóveis, Contratos e Dívidas, com atuação em demandas de pessoas e empresas em Empréstimos Bancários, Financiamentos Imobiliários, Processos de Execução, Execução Fiscal, Revisionais de Contratos, Ações de Indenização, Busca e Apreensão de Veículos e Leilões de Imóveis.

Site: www.rochadvogados.com.br

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7 Comentários

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Boa tarde RAfael ,,,, Mas as decisões ainda dependem muito das NOBRE CABEÇAS jultadoras, em todas as instancias ...
Parabéns pela matéria continuar lendo

Obrigado!

Sim, dependem, mas nesse caso específico, os tribunais têm uma posição muito pacífica sobre o tema. continuar lendo

Excelente artigo. Certeza que muitos advogados não conhecem do assunto. continuar lendo

Obrigado, Ivone!

Realmente não é um tema muito conhecido. continuar lendo

Ótimo artigo! continuar lendo

Depende. Faltou mencionar que nos casos de inadimplemento a jurisprudência têm sido firme no sentido de fixar a taxa de ocupação, ainda nos casos de lote sem edificação. continuar lendo