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28 de Junho de 2022

Em qual prazo o inquilino deve deixar o imóvel que foi arrematado em leilão?

Rafael Rocha Filho, Advogado
Publicado por Rafael Rocha Filho
há 8 meses

Há pouco tempo escrevi um artigo sobre o prazo que o inquilino ou locatário tem para deixar um imóvel que foi vendido, explicando o que é o direito de preferência, (im) possibilidade de venda do imóvel durante o prazo de locação, diferença do contrato com prazo determinado e o com prazo indeterminado, entre outros pontos.

Você pode ler esse texto aqui.

Algumas pessoas levantaram uma dúvida relevante sobre qual seria o prazo que o inquilino teria para sair do imóvel quando este fosse arrematado em um leilão judicial.

Achei interessante a dúvida e, para esclarecer esse questionamento, fiz esse outro texto, abordando especificamente o tema.

A arrematação do imóvel durante a vigência de um contrato de locação


O art. , caput, da Lei de nº 8.245/1991 (Lei de Locações), regula o prazo no qual o locatário ainda poderá permanecer no imóvel quando este for alienado, veja:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

O termo alienado é utilizado, no meio jurídico, para qualquer transferência de propriedade que ocorrer, pode ser uma permuta, uma venda, o perdimento do bem pela execução de uma garantia, por uma decisão judicial, etc.

Desse modo, como não há distinção legal, os prazos para que o locatário deixe o imóvel, quando este for objeto de arrematação em um leilão, é o mesmo quando o bem for vendido para outra pessoa.

O professor Luiz Antônio Scavone Junior[1], em sua obra, assim explica esse tema:

A hipótese do art. 8º – alienação, onerosa ou gratuita, do imóvel locado –, autoriza o adquirente, promissário comprador ou cessionário, a exercer a denúncia, também imotivada.
O vertente artigo se aplica, inclusive, se a aquisição se der em hasta pública posto que não distingue a forma de alienação, merecendo tratamento igual o adquirente por negócio jurídico e por hasta pública.

E a Justiça, decidindo uma demanda que envolvia essa questão, decidiu pela aplicabilidade do prazo previsto no art. 8º da Lei de Locações, veja:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação Com Revisão 992000202435 (640213500) – Relator: Dyrceu Cintra – Comarca: Marília – Órgão julgador: 5ª Câmara do Terceiro Grupo (Extinto 2º TAC) – Data do julgamento: 30.10.2002 – Data de registro: 12.11.2002 – Os embargos de terceiro se prestam para a proteção da posse direta de locatária ameaçada de esbulho por ato judicial em execução de que não é parte. Executada que continua na posse de imóvel penhorado, sem restrições de uso e gozo, pode alugá-lo a terceiro.
A arrematação em hasta pública, como qualquer alienação do imóvel, não confere ao arrematante o direito de desalojar locatária do imóvel arrematado por meio de mandado de imissão na posse expedido nos próprios autos da execução, cumprindo-lhe denunciar a locação, nos termos do art. da Lei 8.245/91, promovendo, depois, se necessário, a ação de despejo.

Assim, caso o contrato de locação seja com prazo determinado, isto é, com começo e fim, deverá: esperar o prazo final do contrato, desde que haja cláusula de vigência em caso de alienação e o contrato esteja averbado junto à matrícula do imóvel.

Após o término do prazo contratual, o arrematante terá de aguardar o prazo de 30 (trinta) dias para que o inquilino desocupe o bem, desde que notifique o locatário de que deseja a sua saída.

Caso o contrato seja por prazo indeterminado: o inquilino deverá desocupar o imóvel em 90 (noventa dias) após ser notificado. E essa notificação deverá ser enviada no prazo de 90 (noventa) dias contados da alienação, caso esse prazo não seja respeitado, entende-se que há concordância na manutenção da locação.

E o direito de preferência do inquilino?


No caso de arrematação do imóvel em leilão, não há o direito de preferência previsto no art. 27, da Lei de Locações.

É que a preferência só há quando a alienação for decorrente de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, hipóteses que não se confundem com a arrematação em leilão (hasta pública).

O inquilino, nesse caso, não terá o direito de ser notificado previamente para que diga se há o seu interesse em adquirir o imóvel, mas isso não o impede de arrematar o imóvel, no leilão, contudo, disputará com os demais sem nenhuma preferência ou benefício.

Se puder, me segue aqui no Jus pra acompanhar meus próximos artigos e recomende a leitura clicando no 👍🏻 lá em cima.

Gostou dessa notícia? Se você quiser, compartilha comigo nos comentários o que você achou sobre essa dica sobre o prazo que o inquilino tem para deixar o imóvel quando ele for arrematado em um leilão durante a locação.

Rafael Rocha Filho é advogado, especialista em Imóveis, Contratos e Dívidas, com atuação em demandas de pessoas e empresas em Empréstimos Bancários, Financiamentos Imobiliários, Processos de Execução, Execução Fiscal, Revisionais de Contratos, Ações de Indenização, Busca e Apreensão de Veículos e Leilões de Imóveis.

Site: www.rochadvogados.com.br

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[1]Direito Imobiliário, Teoria e prática/Luiz Antônio Scavone Junior, 9ª ed., rev., atual e ampli., Rio de Janeiro: Forense, 2015, pág. 2374.

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26 Comentários

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Excelente texto! continuar lendo

Obrigado, Marlucio! continuar lendo

Parabéns pelo texto. Muito breve, claro e elucidativo. continuar lendo

Obrigado, Jeferson! continuar lendo

Gostaria de saber se tais regras e prazos se aplicam para imóveis em comodato (verbal) também ou, senão, como seria neste caso, Obrigada! continuar lendo

Não, comodato não é regido pela Lei de Locações. continuar lendo

Olá, sim o Sr. tem perfeitamente razão. Muito bom o seu artigo. Evidentemente o arrematante se sub roga nos direitos do antigo proprietário, com todas as normas da Lei do Inquilinato perfeitamente válidas. Não há nada de mais claro do que ver isto! Estou de pleno acordo com o seu raciocínio. Parabéns. Continue sempre escrevendo sobre os temas relevantes do direito. Um Abraço. Dra. Antonietta. continuar lendo

Obrigado, Maria! continuar lendo