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31 de Outubro de 2020

Fiador de contrato de aluguel pode perder o seu único imóvel?

Nesse artigo falo sobre o perigo que é a fiança em contrato de aluguel, que coloca em xeque o seu único imóvel.

Rafael Rocha Filho, Advogado
Publicado por Rafael Rocha Filho
há 9 meses

Talvez um dos piores negócios que uma pessoa pode fazer é se tornar fiador de outra pessoa. Não há nenhum benefício nisso, apenas riscos e grandes riscos. Caso você esteja próximo de ser fiador de alguém, arranje qualquer desculpa e caia fora.

Opte por outros tipos de modalidades de garantia, como a caução. É melhor correr o risco de perder o dinheiro da caução, que é limitado em determinada quantia, do que arriscar o seu nome patrimônio, sem um valor máximo, para garantir as obrigações de outra pessoa.

Contrato de locação de imóvel residencial

Mas se você já se encontra como fiador de alguém e essa pessoa não está cumprindo com as suas obrigações regularmente: cuidado! É o seu patrimônio que está sob risco.

É que não havendo o pagamento das obrigações, o fiador terá de cumprir com os pagamentos, com os seus próprios bens, inclusive com o único imóvel que tenha para morar com a sua família.

Muitas pessoas acham que ninguém pode perder o único imóvel que tem, que isso seria inconstitucional, porque todo mundo tem de ter onde morar. Esse entendimento, todavia, não é correto.

Existem situações que as pessoas podem perder o seu bem de família, o único imóvel que seja dono, por dívidas, como é o caso de quem se torna fiador de contrato de aluguel. Por isso é preciso muito cuidado ao assumir esse tipo de compromisso e de pedir para que alguém o assuma.

A Lei nº 8.009/1990, que trata sobre a impenhorabilidade do bem de família (impossibilidade de perder esse tipo de bem), possui uma ressalva no art. , inciso VII, dizendo que a proteção jurídica da impossibilidade de se perder o bem não abrange o caso de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) considera essa previsão como legal, tendo consolidado esse entendimento em uma súmula, a de número 549, que diz o seguinte:

Súmula 549 - É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. (Súmula 549, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/10/2015, DJe 19/10/2015)

Esse entendimento era aplicado a qualquer modalidade de locação, fosse de imóvel residencial ou comercial.

Contrato de locação de imóvel comercial

O Supremo Tribunal Federal (STF), porém, em 2018, ao julgar um recurso (RE 605.709), trouxe uma importante novidade no mundo jurídico, impedindo que o bem de família de um fiador, em contrato de locação de imóvel comercial, fosse penhorado.

Essa decisão inovadora e recente, ainda, é aplicável apenas a essa situação específica de fiança de locação de imóvel comercial. Entretanto, a tendência é que essa proteção seja estendida também para a locação residencial, visto que não existe lógica em não ser possível a penhora em um caso e permitida no outro.

Há muito tempo o STF considerou como constitucional a possibilidade de penhorar o bem de família, valorizando mais o direito do credor de receber do que o do devedor de morar.

Atualmente, porém, com a nova composição do Supremo, a tendência é que esse entendimento, no caso de locação residencial, também seja alterado, seguindo a linha de raciocínio do julgamento realizado em 2018, onde se beneficiou o direito social da moradia.

O devedor de um contrato comercial pode, de imediato, utiliza-se dessa decisão do STF para se resguardar e proteger o seu patrimônio mínimo, evitando ficar sem casa.

Mas quem esteja com dívida originária de contrato residencial não tem garantida essa mesma proteção de forma imediata, podendo ser necessário recorrer até o Supremo para que se estenda a proteção deferida aos casos de contratos comerciais.

Atenção!!! STF volta atrás e permite penhora de bem de família de fiador de locação comercial


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Rafael Rocha Filho é advogado, especialista em Contratos, Dívidas e Imóveis, com atuação em demandas de pessoas e empresas em Empréstimos Bancários, Financiamentos Imobiliários, Processos de Execução, Execução Fiscal, Revisionais de Contratos, Ações de Indenização, Busca e Apreensão de Veículos e Leilões de Imóveis.

Site: www.rochadvogados.com.br

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66 Comentários

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E a segurança jurídica da letra expressa da lei “vai para o espaço”, às favas com o credor que só alugou porque existiam garantias legais cuja constitucionalidade já havia sido reconhecida pelo Supremo. E ao devedor, as benesses. É fácil fazer “caridade” com o dinheiro dos outros. O Supremo, decidindo de forma contraria a lei constitucionalmente já reconhecida, vai pagar a aluguel ? E o credor que sustenta sua família com o valor daquele aluguel? E quando o credor precisa daquele aluguel para pagar a prestado de seu imóvel residencial? Este poder então perder seu imóvel ao banco ? Na verdade tinham é que revogar ou melhor regulamentar a lei de impenhorabilidade, especialmente para créditos oriundos de atos ilícitos. Brasil um país ..... de quem mesmo ? continuar lendo

Você não entendeu o texto, ou não leu??? continuar lendo

A legislação é muito clara em relação à possibilidade de penhora do bem de família em caso de fiança em contrato de aluguel.
Seria plausível o STF declarar a inconstitucionalidade da lei com base no direito à moradia, mas entender inconstitucional a penhora quando o imóvel for comercial e constitucional se for residencial é ridículo. Uma contradição que não encontra fundamento no texto constitucional. continuar lendo

No Brasil, o mimimi corre solto.
Meu pai meu ensinou a nunca ser fiador de ninguém.
Mas já fui, somente para pessoas que conheço e que, antes de atrasar uma mensalidade, vendem carro, celular, diminuem gastos, tudo para evitar a inadimplência, distratam o contrato.
Ser fiador de quem quer pagar não tem problema.
Agora, se o fiador assumiu o risco, ainda que com um único imóvel, a lei deve ser cumprida.
Mas aqui, no Brasil, vivemos a regra judiciária que o certo é o errado, e dar golpe no locador pode, porque ele "tem dois (ou mais) imóveis" enquanto tantos não tem nada.... continuar lendo

Seu pai está certo!!! Recordo-me quem em priscas eras lá pelos idos de 1978, fui fiador de um colega de trabalho que comprou um barbeador elétrico (imagine, um fiador para um bem de consumo!!!!). Passado um tempo, ele saiu da empresa.... Nem me lembrava, até tentar realizar a troca de pneus do meu carro, que queria fazer a prazo... Estava no SPC. Meu, do que? Pensei... Descobri que ele não havia pago as últimas parcelas do crediário e eu fui o presenteado... Fiança? Tô fora! continuar lendo

Com todo respeito, entendo que isso tem que ser alterado. Deveria ser proibido dar em caução bem de família. Simples assim. Só proibindo é que conseguiremos manter a função social do lar. continuar lendo

Vc da o bem em garantia da locação por um ato de vontade, se é bem de família, deveria ter pensado antes de dar lhe como garantia. continuar lendo

Basta não ser fiador em contrato de locação que o bem de família fica protegido. Quem escolhe ser fiador neste tipo de contrato assume voluntariamente o risco e o próprio STF entendeu que ao se voluntariar para ser fiador a pessoa abre mão da impenhorabilidade de sua casa. continuar lendo

da garantia quem quiser e o Estado nao tem nada que meter o dedo nisso, doutor! continuar lendo

O Estado não tem o direito de tutelar o bem do cidadão. Se ele e sua esposa querem dispor do bem em garantia até mesmo para um investimento, iniciando um negocio próprio ou mesmo garantindo o pagamento de aluguel para alguém essa é um a decisão que só cabe aos proprietários e deve ser respeitada. Simples assim. continuar lendo

Ocorre que a decisão do STF é um tiro no pé, como já detectado quando da votação da lei de locação. É que, sem fiador, não há possibilidade da grande parte dos locatários arranjar imóvel para morar (ou para trabalhar), porque as restantes opções (seguro, caução) são muito dispendiosas e inviáveis para a maioria da população. Assim, quem fica prejudicado na verdade são as pessoas mais humildes, que não terão como locar um imóvel por um preço razoável e com segurança contratual, tendo de ir morar em barracos de favelas onde o que vale não é o contrato, mas a vontade do locador, e a inadimplência é resolvida à bala. Antes do acréscimo na lei da exceção à impenhorabilidade, o mercado de imóveis excluía os menos favorecidos. É a tal distorção do esquerdismo: usar bens particulares para exercer políticas públicas utópicas, obtendo como resultado o inverso do pretendido. continuar lendo

Vale ressaltar que à luz do Art. 1.647 do CC/2002 e Súmula 332/STJ:

"A Fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia". continuar lendo

salvo se casado sob o regime de separação total de bens. Vc "se esqueceu" desse detalhe. continuar lendo