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16 de Agosto de 2022

Estratégias para se defender de execução de taxa condominial

Rafael Rocha Filho, Advogado
Publicado por Rafael Rocha Filho
há 2 anos

Ficar devendo, qualquer dívida que seja, não é bom. Fora a dor de cabeça, noites de sono mal dormidas e cobranças, a pessoa que está devendo ainda pode ser acionada na Justiça e ter de responder a um processo.

Nesse processo, rapidamente ela pode ter algum bem penhorado, como dinheiro em conta, veículo e imóvel. A mesma coisa acontece quando alguém está devendo a contribuição do condomínio, conhecida como taxa condominial.

E existe um agravante em relação à dívida originária da taxa condominial: ela pode ser utilizada para penhorar o único imóvel que a pessoa possua, o bem de família, resultando em sua perca no processo judicial. Clique aqui e veja como essa dívida pode ser perigosa.

O condomínio, através de seu síndico, poderá entrar com uma ação de execução para receber as taxas condominiais atrasadas do condômino, isso inclusive, é um dever do síndico.

O recebimento dos valores é muito importante para o bom funcionamento do condomínio, que possui várias despesas, como funcionários, impostos, seguros, manutenção do edifício, etc. Não pagando essas dívidas, quem sofrerá a execução será o próprio condomínio.

Embora seja um direito receber os valores a título de taxa condominial, cabe ao condomínio propor uma ação seguindo todos os requisitos previstos em lei.

Na ausência do cumprimento destas obrigações, é possível que o devedor se defenda de modo a diminuir o valor cobrado ou até mesmo anular o processo de execução.

Irei apresentar aqui algumas das principais teses de defesa que poderão ser utilizadas por quem está sendo cobrado pelo condomínio.

Ausência de previsão na assembleia geral, regimento interno ou convenção do condomínio do valor exato da taxa condominial

No geral, os condomínios ingressam com uma ação de execução contra a pessoa que está inadimplente.

Essa ação é mais rápida para chegar ao fim desejado, que é o recebimento dos valores, porque a pessoa será citada para pagar a dívida e não para ir a uma audiência de conciliação e, depois, esperar uma sentença que poderá ser objeto de recursos.

Nessa ação, porém, é preciso que exista um documento dizendo, de forma clara, específica e matemática, o valor exato que a pessoa está devendo.

Esse documento, no caso de cobrança de taxa de condomínio, geralmente, é a assembleia geral, porque é feita anualmente e deve conter a previsão de qual será o valor da taxa para o ano seguinte.

Nada impede, entretanto, que os valores estejam previstos no regimento interno ou convenção do condomínio. Só não é comum.

E, não havendo essa previsão precisa dos valores, não existe o que chamamos de liquidez, certeza e exigibilidade do título, conforme entendimento da Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. TAXAS DE CONDOMÍNIO. ATA DA ASSEMBLEIA DE FIXOU O VALOR DAS CONTRIBUIÇÕES. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS À PROPOSITURA DA AÇÃO EXECUTIVA. AUSÊNCIA DE CUMPRIMENTO ESPECÍFICO DA INTIMAÇÃO PARA EMENDAR À INICIAL. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.
1- A previsão legal (art. 784, X, do CPC)é que somente as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, poderão ser cobradas por meio de ação de execução de títulos executivos extrajudiciais.
2- Se inexiste prova documental da previsão na convenção do condomínio e/ou deliberação em assembleia para autorizar a inclusão de valores referentes a cobranças administrativas da dívida, mostra-se correta a sentença que extinguiu o processo de execução sem resolução do mérito por ausência de pressuposto processual, após a inércia do exequente em trazer tais documentos mesmo após ser intimado para emendar a inicial nos termos do artigo 801 do CPC.
APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJGO, 3ª Câm. Cível, Des. Itamar de Lima, Ac N. 0168742-47.2016.8.09.0051, DJ de 21/08/2019).

Nessa situação, não restará outra medida a não ser a extinção (anulação ou encerramento) do processo de execução.

Isso não significará que a dívida desapareceu, apenas que não pode ser cobrada naquele processo, encerrando-o.

É uma baita defesa para o devedor, pois lhe trará um alívio, por retardar a cobrança, e prejuízo ao condomínio, que deverá arcar com as custas do processo e com os honorários de sucumbência.

Convenção de arbitragem

Outra estratégia de defesa que poderá ter igual efeito é a alegação da existência da convenção de arbitragem.

É muito comum que na convenção do condomínio ou no regimento interno exista a previsão de que as ações decorrentes das relações existentes entre o condomínio e os condôminos seja resolvida perante uma corte de arbitragem.

A existência dessa regra impede que seja protocolizada, inicialmente, uma ação diretamente na Justiça. Há a necessidade de a ação ser proposta perante a corte, primeiro.

E o ingresso da demanda perante o Judiciário irá acarretar na extinção da execução, veja:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TITULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE. REFORMA DA DECISÃO.1. A convenção do condomínio consubstancia verdadeiro regramento de caráter institucional e força vinculante em relação a qualquer pessoa, condômino ou ocupante, que faça uso das unidades autônomas componentes do condomínio.
2. Na hipótese dos autos deve ser declarada a incompetência da Justiça Comum para processar a ação, em virtude da estipulação de cláusula compromissória. Verificada presença de convenção de arbitragem, correta a sentença que extingue o feito, sem resolver o mérito, nos termos do artigo 485, inciso VII, do Novo Código de Processo Civil.
AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.
(TJGO, Agravo de Instrumento ( CPC ) 5585716-94.2018.8.09.0000, Rel. NORIVAL SANTOMÉ, 6ª Câmara Cível, julgado em 13/04/2020, DJe de 13/04/2020.

Igualmente, isso não eximirá o devedor de pagar a dívida, em outra ação porventura intentada, mas não permitirá a sua cobrança naquele processo.

Cobrança indevida de encargos como juros, correção monetária, multa e honorários de advogado

Para saber se a cobrança dos juros, correção monetária, multa e honorários de advogado está correta ou não, é preciso que se analise a convenção do condomínio, o seu regimento interno (caso tenha) e a lei.

É que a legislação estabelece alguns parâmetros para a cobrança desses encargos que poderão ser fixados pelo condomínio através da convenção ou regimento.

Então, é preciso verificar se esses encargos que o condomínio está cobrando estão de acordo ou não com a legislação e as suas próprias previsões normativas.

Em regra, é permitida a cobrança de juros de 1% (um por cento) ao mês, correção monetária pelo INPC-IBGE e multa de 2% (dois por cento).

Muitos condomínios cobram encargos acima disso, mesmo sem previsão na convenção ou regimento interno, o que não é correto.

Em algumas situações, essas cobranças abusivas podem representar de 10% a 50% do valor da dívida.

Então, verificar se a cobrança desses encargos está adequada é uma forma de reduzir o valor cobrado.

Prescrição

O condomínio possui um prazo de 5 (cinco) anos para propor uma ação de cobrança ou execução das taxas de condomínios, a contar do vencimento de cada parcela.

Caso a ação seja proposta após esse prazo, o devedor terá direito de pedir que o Juiz reconheça que ocorreu a prescrição e, portanto, que não tem obrigação de fazer o pagamento daquela dívida.

O acolhimento da prescrição resulta na extinção daquela dívida considerada como prescrita.

Pagamentos não contabilizados

Por fim, é comum presenciar casos em que existem vários meses de atraso no pagamento da taxa de condomínio e que ocorre uma verdadeira confusão.

É que, em razão da existência de uma dívida extensa, o condomínio pode não ter abatido dos valores cobrados alguns que já foram pagos.

A existente de pagamento de alguma parcela vencida deve ser considerada para diminuir o valor total da dívida, por isso é necessário ter atenção ao que está sendo cobrado em uma eventual ação ou cobrança extrajudicial.

Essas são algumas formas de como um devedor de taxa condominial pode se livrar de uma dívida de processo de execução ou diminuí-la.

Se puder, me segue aqui no Jus pra acompanhar meus próximos artigos e recomende a leitura clicando no 👍🏻 lá em cima.

Gostou desse texto? Se você quiser, compartilha comigo nos comentários o que você achou sobre as estratégias de defesa do devedor de taxa condominial.

Rafael Rocha Filho é advogado, especialista em Contratos, Dívidas e Imóveis, com atuação em demandas de pessoas e empresas em Empréstimos Bancários, Financiamentos Imobiliários, Processos de Execução, Execução Fiscal, Revisionais de Contratos, Ações de Indenização, Busca e Apreensão de Veículos e Leilões de Imóveis.

Site: www.rochadvogados.com.br

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29 Comentários

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Parabéns Dr. !!! Genial a questão da iliquidez do título e a falta de previsão nas convenções e regulamentos internos. O contrário é muito comum: aumenta-se o valor sem muitos cuidados com a adimplência e da-lhe cobrança ao condômino. Parabéns! continuar lendo

Obrigado, Eduardo!

Realmente há esse descuido por parte dos Condomínios e que pode ajudar o devedor.

A falta dessa previsão do valor da cota condominial em assembleia ou regimento interno acarreta justamente nisso daí que você falou: falta de transparência na fixação do valor.

Abraços. continuar lendo

Como síndico e condômino, fico triste que neste texto se ensine a fugir de uma dívida líquida e certa. Lembro, também que, de acordo com o novo CPC, a cota condominial passou a ser título executável e os juros são de 1% "se outro não for conveniado." continuar lendo

Como advogada, concordo plenamente com o senhor. Lamentável. A despeito dos erros mencionados no artigo e que realmente não devem ser praticados, eu só indico uma forma de se defender da execução a todos os meus clientes: pague a taxa condominial. Se houve algum problema e atrasou, negocie, mas pague. É sua obrigação! Não é justo com quem se esforça para manter o pagamento em dia. continuar lendo

A liquidez e certeza da cota condominial não é automática.

O texto não ensina ninguém a “fugir” de uma dívida, apenas a se defender.

Não quer que uma execução seja frustrada, tome os devidos cuidados. Afinal, a lei não vale apenas para o credor. continuar lendo

Confesso que estou tendo dificuldades em interpretar o texto como prejudicial ao condomínio. Não há nenhuma ilegalidade - nem imoralidade - em se "beneficiar" da incompetência do administrador, muito pelo contrário!

Eu coloquei o termo acima entre "aspas" por uma questão muito simples: sei que para muitos é novidade, mas o devedor também possui direitos, que, por óbvio, também são suscetíveis de violação.

Todas as teses aqui levantadas pelo colega se fundam na mesma causa: uma administração deficiente, gerando cobranças abusivas (violando direito do devedor).

Não quer ter esses problemas? Quer evitar imbróglios processuais? Arrume uma assessoria competente!

Sobre os juros, sugiro a leitura da "Lei de usura" continuar lendo

Comungo da observação de que não há nada errado ou lamentável no artigo. Se houver espaço para qualquer uma das teses apresentadas, dentre outras, é porque a cobrança esta em desacordo com a Lei e a defesa esta fazendo seu papel de equilíbrio e justiça. continuar lendo

Excelente artigo. continuar lendo

Excelente artigo doutor! Muito didático. Ao contrario de alguns comentários verifica-se verdadeiro serviço de informação visto que o devedor assim como o condomínio tem direito ao contraditório e ampla defesa. Dessa forma o artigo deve ser de observância tanto do condomínio credor quando do devedor. Afinal se o condomínio tiver cumprido com seu dever de transparência bem como cobrança do valor correto da dívida não haverá medida processual que retire o dever de pagar a taxa condominial. continuar lendo

Perfeito o seu comentário, Carolina!

Obrigado. continuar lendo