STJ decide que imóvel oferecido como caução em contrato de locação não pode ser penhorado

No começo do mês de dezembro de 2020, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) impediu que um imóvel que foi oferecido como garantia, em um contrato de locação, através de uma caução, fosse penhorado para o pagamento da dívida locatícia.

O devedor (executado) havia assumido a função de garantidor de um contrato de aluguel, tendo sido cobrado judicialmente pela inadimplência do locatário.

Houve a penhora de seu imóvel, oferecido como caução, tendo o executado alegado que se tratava de bem de família, o único que é de sua propriedade, com natureza residencial, utilizado para moradia, algo que foi rejeitado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP).

A decisão, proferida pela 3ª Turma da Corte, em recurso contra decisão do TJSP, não admitiu que a caução fosse considerada como hipoteca, como entendeu o tribunal paulista, o que configuraria uma das exceções à regra de impenhorabilidade, de acordo com o art. 3º, inciso V, da Lei de nº 8.009/1990.

A hipoteca, nesse caso, teria de ser dada para garantir a própria dívida, e não de terceiros, como ocorreu.

O inciso VII, da Lei de nº 8.009/1990, permite a penhora do imóvel em caso de fiança (espécie) dada em contrato de locação, não tendo estendido essa possibilidade para caução, que é um gênero de garantia.

E a interpretação que deve ser dada ao texto da lei, quando se trata de ressalva legal, é a restritiva, ainda mais nessa situação, em que o legislador optou por indicar expressamente que seria permitida a penhora apenas no caso de fiança.

A ministra Nancy Andrighi, decidiu da seguinte maneira:

"Considerando que a possibilidade de expropriação do imóvel residencial é exceção à garantia da impenhorabilidade, a interpretação às ressalvas legais deve ser restritiva, sobretudo na hipótese sob exame, em que o legislador optou, expressamente, pela espécie (fiança), e não pelo gênero (caução), não deixando, por conseguinte, margem a dúvidas."

Dessa maneira, o executado conseguiu permanecer com o seu imóvel, impedindo que o bem fosse penhorado para pagamento da dívida.

A decisão foi proferida no REsp nº 1873203 / SP.

O Supremo Tribunal Federal, recentemente, impediu que houvesse a penhora de imóvel do fiador, considerado como bem de família, em contrato de locação comercial. Vale a pena você ler essa outra notícia aqui.

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Rafael Rocha Filho é advogado, especialista em Imóveis, Contratos e Dívidas, com atuação em demandas de pessoas e empresas em Empréstimos Bancários, Financiamentos Imobiliários, Processos de Execução, Execução Fiscal, Revisionais de Contratos, Ações de Indenização, Busca e Apreensão de Veículos e Leilões de Imóveis.

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