STF decide que cobrança de taxa de associação de moradores antes de 2017 é inconstitucional

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que a cobrança de taxa de associação de moradores, antes da Lei de nº 13.465/2017, de proprietário de loteamento urbano, que não era associado, é inconstitucional, por ferir o direito à livre associação.

Essa decisão foi proferida no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 695911, com repercussão geral reconhecida (Tema 492), ou seja, deverá ser aplicada a mesma decisão nas instâncias inferiores, quando se tratar de caso idêntico.

O caso

Uma moradora, que era proprietária de um loteamento urbano, na cidade de Mairinque (SP), havia ingressado na Justiça questionando a cobrança de taxa de associação realizada por uma entidade sem fins lucrativos, que tinha a finalidade de conservar e fazer a manutenção desse tipo de empreendimento.

A decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) foi contrária aos interesses da moradora, considerando como legítima a cobrança, pelo fato de que essa taxa, da associação, se refere ao custeio de despesas com manutenção e conservação do loteamento, e, mesmo ela não sendo associada, deveria fazer o pagamento, sob pena de gerar um acréscimo patrimonial.

Os serviços prestados pela associação gerariam benefícios à coletividade, sendo que esta moradora iria se beneficiar desses serviços, mesmo não tendo contribuído por eles, ocasionando o seu enriquecimento sem causa, em prejuízo dos demais moradores contribuintes.

A moradora, não concordando com essa decisão, recorreu ao Supremo.

O que o Supremo decidiu?

No julgamento do recurso, o Ministro Relator Dias Toffoli, afirmou que sem lei nesse sentido (de obrigar o pagamento da taxa da associação), manter a cobrança como válida seria como obrigar o indivíduo a se associar, algo que não é compatível com a Constituição Federal.

O Ministro afirmou, ainda, que, com o advento da Lei 13.465/2017, que definiu uma responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lote, passou a ser permitida essa cobrança, visto que se criou uma relação entre os titulares e a administradora de imóveis situados nos loteamentos de acesso controlado, desde que estejam previstos em seus atos constitutivos a normatização e disciplina neles adotadas.

Além disso, como os municípios possuem competência concorrente para legislar sobre o uso do solo, caso haja eventual lei local permitindo essa cobrança, ela não dependerá da Lei 13.465/2017 para ter validade.

Tese fixada

A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte:

“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

Processo relacionado: RE 695911.

Notícia divulgada no site do STF.

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Rafael Rocha Filho é advogado, especialista em Imóveis, Contratos e Dívidas, com atuação em demandas de pessoas e empresas em Empréstimos Bancários, Financiamentos Imobiliários, Processos de Execução, Execução Fiscal, Revisionais de Contratos, Ações de Indenização, Busca e Apreensão de Veículos e Leilões de Imóveis.

Site: www.rochadvogados.com.br

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